摘要：学区房尤其是优质学区房，近年来价格涨幅远高于普通住宅。以北京东城区小学分布、质量等级与周边小区房价之间的关系为例，以特征价格法为基础构建回归模型，对学区房价格的形成进行考察。结果表明，在其他条件相同的情况下，带重点小学入学名额的住宅比带普通小学入学名额的住宅在价格上平均高14?716%，带“九年一贯制小学”入学名额的住宅比带普通小学入学名额的住宅价格平均高7?358%，这说明小学分布及等级对周边住宅价格确实存在着重要影响。导致学区房价格高于同等条件下普通商品住宅价格的两大原因是货币边际效用递减规律的作用与学区房正外部性产生的循环价值贴现。

作者简介：董藩，北京师范大学房地产研究中心主任，北京师范大学政府管理学院教授，研究方向：国民经济、区域经济、土地资源管理；董文婷，北京师范大学政府管理学院博士生，专业方向：房地产经营与管理、金融市场运行与管理。